25 Oct, 2025 | El día de hoy quiero compartir con ustedes una sentencia muy interesante de la Sala de Casación Civil del TSJ, Nº 582 del 07 de octubre de 2025, donde estableció la diferenciación entre el valor del inmueble, entendido como su tasación objetiva, calculada mediante metodologías estándar que reflejan su valor intrínseco en condiciones normales, y el valor de mercado, definido como el precio de venta efectivo que responde a la realidad transaccional en contextos de crisis; esto, dentro de un juicio por simulación de venta de un inmueble.

Uno de los cónyuges utilizó un poder que le fue otorgado 11 años antes de la fecha del divorcio; procediendo a formalizar la venta de un inmueble, con ese poder, apenas 14 días luego de divorciada.

En cuanto al precio pactado en la venta, los peritos avaluadores explican que, en un contexto de crisis, existe una divergencia notable entre el valor de la oferta (el valor comercial del inmueble) y el precio de liquidez que la demanda está dispuesta a pagar. En este escenario, el valor de mercado no se determina por el valor comercial tradicional, sino por el precio real de transacción, que se obtiene de las pocas ventas detectadas de inmuebles similares. En consecuencia, el valor de mercado es un reflejo del precio de venta efectivo que se podría obtener, mientras que el valor del inmueble es su tasación objetiva.

Un tribunal de instancia, consideró, que el uso del apellido de casada por parte de la vendedora después del divorcio, por sí solo, no era suficiente para demostrar fraude o la ausencia de intención de vender, dado que la misma actuó en virtud de un poder que le otorgó el propietario (su ex cónyuge), y que este poder le confería la legitimidad necesaria para la transacción, independientemente de su estado civil.

“En lo referido al precio vil, planteado por el demandante, la experticia promovida y que no fue impugnada por la contraparte, estableció un valor real del inmueble muy superior a los declarados en el documento de venta. Sin embargo, el tribunal desvirtuó la relevancia de este precio apoyándose en dos argumentos principales: 1) Libertad contractual: adujo que las partes tienen la prerrogativa de establecer precios diferentes a los valores de mercado o de experticia. 2) Contexto económico venezolano: el tribunal recurrió a las "máximas de experiencia", argumentando que la reconversión monetaria de 2021 y la inflación han provocado que las transacciones inmobiliarias en Venezuela se realicen "verdaderamente en moneda extranjera y no lo expresado en Bolívares". Según el ad quem, esto justifica que el precio nominal en bolívares en el documento sea bajo, ya que la verdadera contraprestación podría haberse dado en una moneda distinta y por un valor superior”. Planteamiento este, señalado por el tribunal de instancia.

Luego de que la Sala de Casación Civil analiza las actas, señala: “Ahora bien, luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente y de la lectura de la sentencia de alzada, esta Sala observa que, en efecto, la sentencia recurrida en casación, implícitamente, asume la existencia de pagos extracontractuales o en moneda extranjera sin que haya prueba expresa de ello en autos”. Situación ésta que deja algunos hilos sueltos; porque se asumieron hechos que no estaban probados en el expediente.

El consenso general, de acuerdo a la doctrina, es que la simulación ocurre cuando las partes de un negocio jurídico, de manera consciente y acordada, emiten una declaración de voluntad que no es real, con el objetivo de crear la apariencia de un acto jurídico que en realidad no existe o es diferente al que verdaderamente se llevó a cabo.

Por su parte, la Sala señala, que la jurisprudencia establece: “Debido a la naturaleza oculta de la simulación, su prueba se apoya fundamentalmente en un análisis indiciario exhaustivo, donde la acumulación de diversas señales sospechosas permite al juez reconstruir la verdadera intención detrás del acto jurídico”.

También reseña la Sala, que “El tribunal de instancia no abordó la sospechosa antigüedad del poder ni la amplitud de sus facultades. Simplemente lo validó... Al aceptar este poder sin cuestionar su uso en un contexto tan específico y controvertido, el juez no valoró este hecho como un indicio más de la maniobra simulada”.

Finalmente termina señalando la Sala: “Este conjunto indicial habría llevado lógicamente a la conclusión de que la venta era simulada. La clave para que la demanda fuera con lugar era la correcta valoración del precio vil y su combinación con la falta de pago y otros elementos contextuales. Al desestimar arbitrariamente el precio vil, el tribunal desmanteló la base de la pretensión del actor. De tal manera que el juez incurrió en suposición falsa principalmente por cómo interpretó y desestimó la prueba de experticia de avalúo respecto al precio del inmueble, y por introducir hechos no probados para justificar su decisión, y, por lo tanto, esta Sala de Casación Civil, debe forzosamente declarar procedente la presente denuncia”.

Esta sentencia nos arroja varios elementos que debemos considerar al realizar un negocio jurídico; pero también nos alerta sobre situaciones que se presentan en algunos tribunales y demás dependencias públicas, sobre la forma correcta y los análisis minuciosos que debe realizar todo funcionario público; y también debe llamar a la reflexión de las autoridades competentes, para evitar que estas situaciones se sigan presentando.